개인회생 시 부동산 처분 필요성, 정말 필요한가?

개인회생을 고려하는 분들 중 "내 집을 꼭 팔아야 하나요?"라는 고민을 하시는 분들이 많습니다.
사실 개인회생을 신청한다고 해서 무조건 부동산을 처분해야 하는 것은 아닙니다.
하지만 일부 경우에는 처분이 필요할 수도 있습니다.
오늘은 그 기준이 무엇인지, 어떻게 하면 부동산을 지킬 수 있는지 현실적인 조언을 드리겠습니다.

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1. 청산가치 기준: 내 부동산이 처분 대상인가?

먼저 ‘청산가치’라는 개념을 이해해야 합니다.
쉽게 말해, 개인회생을 신청할 때 채권자들이 "당신이 가진 재산을 다 처분하면 얼마가 나오나요?"라고 묻는 것이 청산가치입니다.
이 청산가치보다 변제 금액이 낮으면 법원에서 변제 계획을 승인해 주지 않습니다.

청산가치 계산 방법

항목	금액 예시
부동산 시가	1억 원
근저당권(은행 대출)	5천만 원
임차보증금	3천만 원
청산가치 (순자산)	2천만 원

위 표에서 보듯이, 청산가치는 부동산 가격에서 근저당과 임차보증금을 제외한 금액입니다.
만약 개인회생 변제 계획에서 2천만 원 이상을 변제할 수 있다면, 굳이 부동산을 팔지 않아도 됩니다.

많은 분들이 "내가 가진 재산이 많으면 개인회생이 어렵다"라고 오해하시는데, 중요한 건 변제 능력입니다.
수입이 안정적이라면 부동산을 처분하지 않고도 개인회생이 가능할 수 있습니다.

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2. 변제기간이 길수록 부동산 처분 가능성 증가

 

 

개인회생 변제기간은 기본적으로 3~5년입니다.
하지만 법원에서 변제 계획이 현실성이 없다고 판단하면 8년 이상으로 늘어날 수도 있습니다.
변제기간이 길어지면 부동산 처분 요구가 강해질 수 있습니다.

예를 들어볼까요?

• 변제기간이 3년이면 매달 55만 원씩 내면 되지만,
• 변제기간이 8년이면 매달 20만 원만 내도 됩니다.

하지만 법원은 변제기간이 너무 길어지면 현실성이 떨어진다고 보고, "차라리 집을 팔아서 일부라도 변제하세요"라고 요구할 수 있습니다.

변제기간을 길게 잡으면 월 부담액이 줄어들어 좋아 보이지만, 부동산 처분 가능성이 커진다는 점을 고려해야 합니다.
법원에서 현실적으로 판단하기 때문에, 가능하면 5년 이내로 변제 계획을 잡는 것이 유리합니다.

 

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3. 근저당권이 있다면 처분 가능성은?

근저당권이란 쉽게 말해 은행 대출 같은 겁니다.
내 부동산에 근저당이 설정되어 있다면, 변제해야 할 금액이 줄어들어 부동산을 지킬 가능성이 커집니다.

예를 들어, 시가 1억 원짜리 집이 있는데 은행 대출(근저당권)이 7천만 원 잡혀 있다면?

• 실질적인 청산가치는 3천만 원으로 줄어듭니다.
• 따라서 변제 계획에서 3천만 원 이상 갚을 수 있다면 집을 처분하지 않아도 됩니다.

만약 대출이 많은 부동산이라면, 무조건 처분하지 않아도 되는 경우가 많습니다.
개인회생을 고려하신다면 먼저 부동산의 대출 상황부터 점검하세요.

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4. 임차보증금, 생각보다 중요한 요소

 

 

만약 내 부동산에 세입자가 있고 임차보증금이 설정되어 있다면, 이것도 중요한 고려 요소입니다.
법원에서는 임차보증금을 청산가치에서 제외해 주는 경우가 많기 때문이죠.

예를 들어, 내 집 시세가 1억 원인데 세입자가 4천만 원의 임차보증금을 걸고 있다면, 실질적인 청산가치는 6천만 원으로 줄어듭니다.
따라서 변제 계획에서 6천만 원을 충족할 수 있다면, 집을 처분할 필요가 없습니다.

부동산 처분 여부를 고민할 때는 반드시 세입자의 보증금도 함께 고려해야 합니다.
법원은 현실적인 기준으로 판단하기 때문에, 임차보증금이 높은 부동산이라면 처분하지 않고도 개인회생이 가능할 가능성이 높습니다.

 

신용회복위원회

 

 

 

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결론: 개인회생과 부동산, 꼭 처분해야 할까?

정리해보면, 부동산을 꼭 처분해야 하는 건 아닙니다.
아래 요건을 충족하면 처분 없이도 개인회생이 가능합니다.

✅ 변제 계획에서 청산가치를 충족할 수 있다.
✅ 변제기간을 5년 이내로 설정할 수 있다.
✅ 근저당권(대출)이 많아서 실질 청산가치가 낮다.
✅ 임차보증금이 있어서 청산가치가 줄어든다.

이런 점들을 고려해서 본인의 상황을 꼼꼼히 따져보세요.
개인회생은 단순히 빚을 줄이는 것이 아니라, 재정적인 재기를 돕는 제도입니다.
내 자산을 지키면서 최적의 해결책을 찾는 것이 중요합니다.

마지막 팁: 대한법률구조공단 같은 곳에서 무료 상담을 받을 수도 있으니, 혼자 고민하지 마시고 전문가의 도움을 받아보세요!

개인회생>자가진단 [대한법률구조공단 개인회생 및 파산지원센터]